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空き家の相続

相続した空き家・空き地を売却する方法

相続された住宅は、たとえ空き家になったとしても、適切に管理しなければなりません。
しかし将来的に住む可能性が低いのであれば、売却してしまった方が良いケースもあるのです。

相続を発端とした空き家発生が増え続けている現状

総務省統計局の調査によると、5年前に比べて我が国の空き家の数は63万戸も増加しているとされています(平成25年「住宅・土地統計調査」)。

こうした空き家の増加問題を解決するための方策として、平成27年に施行された空き家対策特別措置法では、およそ1年以上に渡って誰も住まずに放置されていることが常態となっている住宅を空き家と規定しています。

そもそも、住宅はなぜ放置されるのでしょうか。

多く見受けられるケースが、相続を発端とした放置です。住宅の所有者が亡くなった後は、法定相続人のうち、配偶者が所有者として相続するケースが一般的です。
さらにその配偶者が亡くなった後には、子ども達が「二次相続」として引き継ぐことになります。

この時、すでに子ども達が別に居を構えているなど、実家である住宅を離れて生活している場合、実家には誰も住まない状況となります。

被相続人の死亡によらずとも、子ども達との同居や介護施設への入所を希望した場合も同様です。
本来であれば、相続人たちは実家に改めて移り住んだり、売却・解体などを含めた管理を行うべきです。しかし費用がかかる・遠方に住んでいるなどを理由としてそのままになってしまうことが多く、これが放置による空き家を生むという循環になってしまうのです。

将来的に空き家をどのように扱うかを決めることが重要

相続された住宅の所有者として考えなければならないのは、空き家となった実家を将来的にどのように扱うか、という点です。

可能性として、いずれ実家に戻って生活することを考えるのであれば、少なくとも倒壊・破損といった周辺への悪影響を回避するため、適切な管理が必要となります。

将来的に住まない可能性が高いながらも、実家を維持し続けたいという判断を下すこともあるでしょう。もしくは、将来的な可能性について判断がつきかねるといった状態もあり得ます。しかし、住宅は人が住まなくなることで老朽化が進行し、年月を経ることに加速的に劣化していきます。

こうした場合には、賃貸物件として貸し出すという方法をとることもできます。
恒常的に賃貸物件とするほか、一時的な処置として、自分たちが住むであろうタイミングまで期限を区切って賃貸に出す(定期借家契約の締結)ことも可能です。

いずれの場合も、物件の適切な管理や(借り主のための)リフォームなどを必要とするため、相応の費用を負担しなければなりません。しかし、実家を空き家にしないように維持するための選択肢として考慮すべきでしょう。

費用面を鑑みながら、空き家の処分方法を決める

一方で、相続人全員が「将来的に住む可能性がない」と判断した場合であっても、住宅をそのまま放置することは決して得策ではありません。空き家となった住宅の処分の方法としては、まずは空き家のままで売却することが最善策となることでしょう。

この方法において住宅は、「中古戸建」または「古家付土地」として売却に回されることになります。

売却時に所有者側が支払うのは、不動産仲介手数料などの最低限のものだけであり、実際に住むために必要なリフォーム費用などは、購入者が負担することになります。売却金額は低めに設定されますが、所有者側にとってはできる限り時間やお金をかけない方法とも言えるでしょう。

しかし現状の住宅事情を見てみると、新築住宅に人気が集中しており、中古住宅の市場価値は下落しています。まして、空き家となっていた可能性があるような古い物件ですから、なかなか買い手が付かないというケースも考えられます。

このため、より売却しやすくする方策としては、空き家を解体して更地として売却するという方法が考えられます。こちらの方法では、解体費用のほか、廃材の処分、場合によっては石綿(アスベスト)除去の費用などが必要となることもあり、費用負担は大きなものになります。

売却時のトラブルを生まないために、注意を要する「境界線」

更地として売却する場合には、もう一つ注意を要する点があります。

更地にしてから長期間そのままにしておくと、近隣との境界線が曖昧になってしまうことがあります。
これが更地売却時の大きなリスクであり、近隣トラブルを巻き起こす種ともなりかねません。

土地家屋調査士が土地の測量を行う際には、必ず隣接所有者に対して境界の立会いおよび確認作業への協力を依頼することになります。
なお、土地の測量に関する費用は、測量を依頼した側(この場合、更地の所有者)が全て支払うことになるので、空き家(空き地)処分の際には計算に入れておく必要があります。

ここまで見てきた中で、どのような処分方法が妥当であるかは、住宅の状況や周辺事情によって大きく異なります。綿密に情報収集を行いながら、近隣の不動産会社や専門家などに相談しながら進めると良いでしょう。

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